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1/2 | 2013

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Technik &Management

Technik &Management Recht Bild: Dieter Schütz/Pixelio Green Lease –Energetische Gebäudesanierung Mit Schlagworten wie grüne Gebäude, grüne Label oder grüne Mietverträge wird der Immobiliensektor derzeit überflutet. Dabei ist das ökologische Ziel nur ein gewollter Sekundäreffekt. Denn steigende Energiepreise und Anforderungen der Nutzer machen die Verbesserung der Energieeffizienz und die international anerkannte Zertifizierung von Gebäuden zu einem wesentlichen Vermarktungsfaktor. Dr. Ulrike Freigang Gerade verbrauchsintensive Gewerbeeinheiten bieten häufig ein großes Potenzial zur Steigerung der Energieeffizienz. Die Abwärme von Maschinen kann zur Beheizung eines Gebäudes verwendet werden. Mit einem System aus Dämmung, Lüftung, großzügigen Glasflächen zur besseren Nutzung des Tageslichts und einer Beschattung gegen intensive Sonneneinstrahlung lässt sich sowohl ein gesteigerter Arbeitsplatzkomfort als auch ein geringerer Energieverbrauch erreichen. Allerdings ist die energetische Sanierung auch eine anspruchsvolle Aufgabe. Dennbei einemumfangreichenUmbau sind die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) als Mindeststandard einzuhalten und mit der vorhandenen Bausubstanz zu vereinbaren.Dabei dürfendie Kosten nicht aus demRuder laufen, um die Sanierung ökonomischsinnvoll zu halten. Für denVermietersind daher die Entscheidungskriterien für die energetische Sanierung nicht nur die bessere Vermarktungsfähigkeit und die Prognose, künftig höhereMietenerzielenzu können. Vielmehr stellt sichihm zu Beginn der Sanierung auch die Frage der Umlegbarkeit der damit verbundenen Kosten auf die Mieter. Gesetzeslage Das gesetzliche Geweberaummietrecht sieht eine entsprechende Modernisierungsumlage auf den Mieter nicht vor. Nur das Wohnraummietrecht regelt die Möglichkeit des Vermieters, „Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oderWasser“durchzuführen (§ 554Abs. 2Satz 1BGB) und die dadurch entstehendenKosten teilweise auf den Mieter umzulegen. Dies erfolgt dadurch, dass die „jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB). Auch der aktuelle Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG) vom 23. Mai 2012 sieht Ein gelungenes Beispiel für die energetische Gebäudemodernisierung ist der Duisburger Innenhafen. energetische Modernisierungennur im Rahmendes Wohnraummietrechts vor. DieGesetzeslagehat für denGewerberaum-Vermieter daher eine Bremswirkung. Denn nach dem gesetzlichen Leitbild muss er sämtliche Kosten der energetischen Sanierung selbst tragen. Dass sich die Anfangsinvestition durch die Einsparungen im Betrieb amortisiert, dürfte für ihn nur bedingt gelten. Unmittelbar profitiert er kaum von der erhöhten Energieeffizienz und einer Steigerung desNutzerkomforts,wenner das Gebäude nicht selbst nutzt. Grüner Mietvertrag Vonzentraler Bedeutung für die ökonomisch sinnvolle energetische Sanierung ist daher für den Gewerberaum- Vermieter der grüne Mietvertrag. Der Vermieter sollte darauf hinwirken, dass eine Klausel in den Mietvertrag aufgenommen wird, die die energetischen Sanierungsmaßnahmen beschreibtund die Beteiligung desMieters an den Kosten vorsieht. Der Ausgestaltung einer solchen Klausel sind auch durch das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) kaum Grenzen gesetzt, wenn sie eindeutig geregelt und die Kostenbelastungdes Mieters überschaubar beziehungsweise begrenztist. In Anlehnung an das gesetzliche Wohnraummietrecht ist eine direkte prozentuale Beteiligung des Gewerberaummieters anden Sanierungskosten durch eine Erhöhung der Grundmiete denkbar. Zudem ist die Anbindung der Mieterhöhung an die Erreichung einer gewissen Nebenkostensenkung im Be- 48 UmweltMagazin Januar 2013

trieb möglich, um so auch den Vermieter an der verbesserten Energieeffizienz des Gebäudes profitieren zulassen. Daletzteresüblicherweise nurunterHinzuziehung eines Sachverständigen umsetzbar sein dürfte, erscheint die prozentuale Kostenbeteiligung als die praktikablere, in derUmsetzung einfachereLösung. Ferner ist zuberücksichtigen, dassdie Energieeffizienz und der ökologisch sinnvolle Betrieb eines Gebäudes nicht nur von Sanierungsmaßnahmen wie einer zusätzlichen Dämmung, sondern vonmehrerenFaktoren abhängen. Der Bedarf annicht erneuerbarer Primärenergie, der Anteil Erneuerbarer Energie am Gesamtprimärenergiebedarf, der Trinkwasserverbrauch und das Abwasseraufkommen, der Verbrauchsonstiger Ressourcen, die Emission von CO 2 sowie Schad- und Risikostoffe, die Rückbauund Recyclebarkeit, Lebenszykluskosten und viele andere Faktoren spielen eine Rolle. Bereits vermeintliche kleine Veränderungen wie die Mieterausstattung mit reinigungsintensiven Materialien oder mit emissionsstarken Möbeln können die Qualität des Gebäudes negativ beeinflussen. Dem wird bei der Zertifizierung vonGebäuden dadurch Rechnung getragen, dassdas erteilte Zertifikat wiederentzogenwerdenkann. Der Vermieter, der für die Komplettsanierung seines Bürogebäudes etwa das dgnb-Gold- Zertifikat erhaltenhat, istdahergut beraten, wenn er im Rahmender Mietverträge bestimmte Vorgaben insbesondere für den mietereigenen Um- und Ausbau, aber gegebenenfalls auch für dieSchönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Gebäude-Bewirtschaftung und den Betrieb macht, um das Zertifikat nicht wiederzuverlieren. So kann er etwa festlegen, dassnur als umwelt- und gesundheitsverträglich gekennzeichnete Materialen verwendet werden dürfen oder Einbautenmit negativen Auswirkungen auf den Energieverbrauch oder die Klimatisierung des Gebäudes zu unterlassen sind. Auch aus Sicht desGewerberaummieters kann sich der Abschluss eines grünen Mietvertrages empfehlen. Sollte Im H2 Office (links im Bild) werden im Sinne eines „Green Building“ überdurchschnittlich hohe ökologische Standards verwirklicht. Als neues gewerbliches Gebäude erhielt es mit dem höchsten Ranking von 1,26 in Deutschland die Urkunde für die Gold Vorzertifizierung vom DGNB. eine bestimmte Zertifizierung desMietobjekts mit einem grünen Label maßgebliches Entscheidungskriterium für die Anmietung und die Inkaufnahme einerhöheren Miete gewesensein–zum Beispiel weil derMieterden Nutzerkomfort für die Arbeitnehmer sichergestellt wissen, die Energiekosteneinschränken und/oder mit dem grünen Label das eigene Unternehmensimage aufbessern möchte –sollten die gewünschteZertifizierung als zugesicherteEigenschaftdes Mietobjekts und im Falle desNichterreichens oder späteren Wegfalls die daran anknüpfenden Rechtsfolgen im Mietvertraggeregeltwerden. Fazit Der Abschluss eines grünen Mietvertrags ist für den Gewerberaum-Vermieterein Muss,wennerdie Mieteranden Kosten einer energetischen Sanierung beteiligenmöchte. Denn nach demGesetz müsste er andernfalls sämtliche Kosten alleine tragen. Der grüne Mietvertragist gesetzlich nicht geregelt. Der Inhalt kann daher frei ausgehandelt werden. Passende Regelungsvorschläge lassensichseltenaus dem Internetentnehmen, da es in praktisch jedem Einzelfall auf individuelle Gestaltung ankommt. Vielmehr sollte professionelle Beratung gesucht werden, die auch die jeweiligen Besonderheiten des Mietobjekts und die Pflichtenverteilung zwi- schenden Vertragsparteienberücksichtigt. Nicht zuletzt sind die Grenzen des AGB-Rechts zu beachten. Angesichts der hohen Energiekosten erscheint dieser Aufwand aber mehr als gerechtfertigt. Ausblick Mit Wirkung zum 4.Dezember 2012 ist die neue Energieeffizienzrichtlinie 2012/27/EU vom 25. Oktober 2012 in Kraft getreten. Diese sieht in Artikel 19 die Verpflichtung der Mitgliedstaaten vor, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um rechtliche und sonstige Hemmnisse für die Energieeffizienz zu beseitigen, die aus den gegenläufigen Interessen von Eigentümer/Vermieter und Mieter resultieren. Es soll verhindert werden,dass energetische Investitionen deshalb nicht vorgenommen werden, weil die Vorteile demInvestornicht zugutekommenoderdie Kostenverteilung und die Nutzung derVorteile nicht geregelt sind. Es istdahernicht auszuschließen, dass der deutsche Gesetzgeber bei der Umsetzung dieser Richtlinie in nationalesdeutschesRecht denVermieter von Gewerberaum entlastende Regelungenschaffen wird. RAin Dr. Ulrike Freigang, Hoffmann Liebs Fritsch &Partner, Düsseldorf, Ulrike.Freigang@hlfp.de Bild: Christiane Großbongardt/Pixelio UmweltMagazin Januar 2013 49

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